一、什么是住房按揭贷款？
住房按揭贷款就是借款人用他所要购置的房子的作抵押给银行，其原理是因为借款人无力全款买房，所以把即将购置的房屋抵押给银行，由银行支付买房的剩余款项，借款人每月向银行按期还款。在借款人未还清贷款前，借款人对于房屋只有使用权；还清贷款后，在贷款银行和抵押登记部门办理好清贷手续后，房屋才会完全属于借款人。
二、哪些人可以申请个人住房按揭贷款？
1、有合法的身份；
2、有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
3、有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
4、有所购住房全部价款20%以上的自筹资金，并保证用于支付所购住房的首付款；
5、有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
6、贷款行规定的其他条件。
三、个人住房按揭贷款申请资料
1、个人住房借款申请书；
2、身份证件复印件；
3、经办行认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明资料；
4、合法的购买住房合同、协议及相关批准文件；
5、抵押物或质押权利清单及权属证明文件，有处分权人出具的同意抵押或质押的证明，贷款行认可的评估机构出具的抵押物估价报告书；
6、保证人出具的同意提供担保的书面承诺及保证人的资信证明；
7、银行的存款单据、凭证式国债单据等借款人拟提供给贷款行质押的有价证券；
8、借款人用于购买住房的自筹资金的有关证明；
9、房屋销（预）售许可证或楼盘的房地产权证（现房）（复印件）；
10、如果借款人的配偶与其共同申请借款，借款申请书上还要填写清楚配偶的有关情况，并出示结婚证和户口簿等；
11、贷款行规定的其他文件和资料。
四、个人住房按揭贷款申请流程
1、提出申请。客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料；
2、签订合同。借款申请人在接到银行有关贷款批准的通知后，要到贷款行签订借款合同及担保合同，并视情况办理公证、抵押登记、保险等相关手续；
3、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户；
4、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内；
5、按期还款。借款人按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。可供选择的还款方式有委托扣款和柜面还款两种方式；
6、贷款结清包括提前结清和正常结清两种。提前结清是指贷款到期日或贷款最后一期前结清贷款；正常结清指在贷款到期日或贷款最后一期结清贷款。如提前结清贷款，借款人须在清偿应付各项款项后，提前10个工作日向贷款行提出提前结清申请。
贷款结清后，借款人从贷款行领取贷款结清证明，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本，并持贷款行出具的贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。
五、个人住房按揭贷款额度
最高为所购住房全部价款或评估价值（以低者为准）的80%。
六、个人住房按揭贷款期限
一般最长不超过30年。
七、个人住房按揭贷款利率
1、贷款期限为5年以下（含5年）的：贷款年利率为4.77%；
2、贷款期限为5年以上的：贷款年利率为5.04%；
3、具体的要按各地政府实际情况定；
4、利率计算方法：
① 房贷利率是基准利率加上浮比例。如基准利率是4.9%，上浮10%，房贷利率即4.9%（1+10%）=5.39%。
② 贷款后，上浮比例不影响已贷房款，基准利率才会影响。基准利率随时会变，但利率上浮或打折会一直跟随着这笔贷款，直至还完。
八、个人住房按揭贷款还款方式
1、等额本息还款法
等额本息还款法，即贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息；计算公式为：每月还款额＝贷款本金月利率
2、等额本金还款法
等额本金还款法（利随本清法），即每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减；计算公式为：每月还款额＝贷款本金、贷款期月数＋（本金－已归还本金累计额）月利率。
