金九银十即将通过。 尽管在收获季节北京房地产市场总体上比较温暖，但单个数据很少能看到急剧上升。 银行、经纪公司、开发商和其他方面已经证实，北京新房二手房组合贷款的比例已大大增加。 根据具体数据，一些银行的合并贷款增加量已超过三分之一。 混合贷款占贷款总数的近30%，与纯商业贷款的差距已大大缩小。
在业界看来，买卖双方都是市场的一部分，而这种变化是由于市场需求的变化。 尽管北京房地产市场上的交易仍然活跃，但居民的购房意愿正在减弱，房屋供应并未成比例地减少。 买方市场已经形成，二手房的所有者和开发商不得不让步。
中介机构：首批80%的投资组合贷款(500万以下)
经过三个小时的谈判，小院在南三环永定门附近的小良居终于以319万元的价格成交。 对于这样的交易价格，小袁仍然在期望之内，但他不了解付款方式。 首套房的首付可能只有200万元，那为什么还要麻烦贷款呢?
买家是一对新婚夫妇，他们的家乡不在北京，首付由父母双方共同赞助，剩余的逾100万是贷款。
陈伟是小袁的经纪人，买家是由他的同事从该地区以外带来的。 在双方坐下来谈一谈的前夕，陈伟从同事那里得知，买方肯定需要合并贷款。 第一次与小袁交流。 实际上，该程序比以前方便得多，并且速度要快得多。比纯商业贷款晚了大约一周到十天，但是每个人在组合贷款方面仍然非常抵制，而且很可能 影响最终交易价格。以及谈判周期，因此我们必须先做好工作。
像大多数二手房的小业主一样，长时间，繁琐的程序以及微不足道的总成本节省是小院抵制证券贷款的原因。 但是对于购房者来说，在公积金贷款政策改革之后，有几年工作经验的购房者不得不选择有价证券贷款。
北京市住房公积金中心于2018年9月发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》(以下简称《通知》)。 根据《通知》，北京公积金实行的贷款额度与贷款申请人的住房公积金的存款期限有关。 每次存款每年10万元。 如果存款期少于一年，则将其计为一年。 贷款120万元。
同时，北京的公积金贷款政策已从以前的只认房升级为认房又认贷。 只要中国人民银行的信用信息系统中有贷款记录，就将其视为第二记录。 根据通知，没有住房贷款记录(包括商品住房贷款，住房公积金个人住房贷款)且在北京没有住房的借款人将按照第一份住房贷款政策处理; 如果他们不在第一套住房中，则他们将被批准为是。对于第二套住房，将适用第二套房子的贷款政策。 被批准拥有两座或以上房屋的人不得获得贷款。
此外，《通知》首次提出了北京公积金实行差别化贷款额度。借款申请人(含共同申请人，下同)户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区(以下简称城六区)以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元;对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元;不属于前述两种情况的，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。符合第二套房贷款政策要求的，最高贷款额度为60万元。
换句话说，过去购房者缴纳社保缴税公积金五年，并符合条件的，可以借款120万元，但现在五年后只能借款50万元，这是一个不足的数字。 70万元。一般而言，首套房普遍缺乏资金，有价证券贷款已成为每个人的无奈选择。 据陈伟介绍，在今年第二季度和第三季度对其店铺进行防疫工作之后，几乎有80%的首套房价格在500万元以下。
经计算，贷款总额为133万元，贷款期限为25年。 如果是组合贷款，第一笔50万元的公积金商业贷款为83万元，等额本息还款方式为每月还款7120.94元。 还款人的收入流必须不少于14218.88元; 如果是纯商业贷款，则第一套商业贷款为133万元，按等额本息还款方式计算，每月还款额为7506.26元，还款人的收入流量不低每月15012.52元。 两种贷款方式的还款差额为800元。
由于首付已经耗尽了双方老人的积蓄，刚符合五年社会保障税政策的那对年轻夫妇的收入并不高，最终选择了组合贷款。
银行：大约上涨20% 中介：城市管理的组合贷款增长3.3%
在今年的前三个季度，投资组合贷款在我们银行新房贷款中所占的比例确实大大增加了。 第三季度的数据尚未公布。 从前两个季度的情况估计，它已经上升了近20%。 股份制银行北京分行个人贷款部负责人向记者证实，合并贷款突然增加。 另外还有两家拥有出色住房贷款业务的大型国有银行也感受到了组合贷款的增加。 不过，这三家银行表示，他们仍在分析投资组合贷款增加的原因。
自从我们注意到这种情况以来，我们已经要求面试官向贷方询问选择合并贷款的原因。 两家国有大银行北京分行的业务人员直言不讳地说，银行部门考虑了调整公积金政策的原因，但同时也担心购房者会担心未来的收入和房价波动。 毕竟，中央政府对与住房有关的贷款非常严格。尽管从银行系统来看，以前与住房有关的个人贷款质量仍然很好，但是单笔业务的规模如此之大，我们还必须 保持警惕。
我爱我家研究所提供的数据还显示，在2020年的前三个季度中，在2020年的前三个季度中，全额付款占33.57%，商业贷款占35.2%，市政公积金占 8.43%。 管理型证券贷款占22.8%，国有管理的公积金占1.79%，国有管理的证券贷款占5.27%。 合并贷款占比28.07%。 如果加上单独的公积金贷款，公积金贷款的总比例高达38.29%。 其中，变化最大的是城市管理证券贷款，较2019年同期增长3.3%，其次是商业贷款，较2019年同期下降2.45% 。
纵向来看，2018年前三季度，公积金贷款占北京二手房交易的近30%，高于全额资金和商业贷款，位居第一。 自2018年9月新的市政公积金政策出台后，纯公积金贷款交易的比例已明显收窄，商业贷款和市政公积金投资组合贷款的比例已大幅增加。 2019年前三季度，商业贷款占比超过35%，全额资金占比超过33%，市政公积金合并贷款增至约20%，市政公积金 下降到不到10%。
在2019年和2020年，北京房地产市场将没有新的重大政策。 因此，二级市场的支付结构与2019年同期基本相同。但是，在新的市政公积金政策的影响下，目前的北京市公积金贷款额度是有限的，而且越来越僵化。 由于需要家庭不得不采用公积金贷款和商业贷款相结合的方式来购买房屋，因此，在今年前三季度，市政管理下的合并贷款所占的比例继续增加。
开发商和业主：房子卖得不好
回到市场水平，投资组合贷款的数量也受到市场因素的驱动。
记者走访发现，最近北京新房市场的量价市场已成为常态，开发商的特价上市也层出不穷。 一些物业不仅不拒绝投资组合贷款，还存在就预付款分期付款进行谈判的余地，最长期限可以延长至45天。 如果要更换客户，则只有在您手中有房屋出售的情况下，才能获得首付，而且您只需要支付意向即可将房屋保存长达两个月。
二手房业主还向记者报道，最近出售二手房变得越来越困难，如果房价小幅上涨，那么看看就停顿了。 当价格跌至低点时，很难逃脱被选择并选择的命运。 购房人的出现延长了交易时间，无论如何，您都必须抓住合适的买家。 这套新房子急于偿还，房屋无法出售，因此对合并贷款的承受能力自然会提高。
合硕首席分析师郭艺表示，从市场角度看，买卖双方都是市场的一部分，变化也是由于市场需求的变化。 与单纯的商业贷款相比，有价证券贷款的审批时间更长，手续繁琐。 开发商以前不愿接受组合贷款以快速收回资金。 二手房主大多卖掉他们的房屋是为了更换房屋。 投资组合贷款也存在矛盾。 总体而言，尽管北京房地产市场的交易仍然活跃，但居民的购房意愿正在减弱，而房屋供应却出现了不成比例的下降。 买方市场已经形成，二手房的所有者和开发商不得不让步。
另外，当前的市场力量也发生了变化。 郭艺说，目前的北京新房项目有降维产品，针对刚性需求，计划有更多的一居室和两居室产品类型。 开发人员希望扩大客户群以促进销售。 刚性需求的客户群对购房成本敏感。 学位程度较高，更倾向于使用组合贷款。
成交量基数增大，组合贷上涨也在情理之中。中原地产首席分析师张大伟指出，相较于前几年的高增长，目前北京市场房价已进入到低点，量多价低给刚需传递出积极的信号，年内整体成交量比去年同期上涨了23成，这也直接导致组合贷使用数量走高。
